Mehr Baubewilligungen in der Schweiz: Entspannt sich der Wohnungsmarkt?
Die Zahl der Baubewilligungen für neue Wohnungen ist in der Schweiz wieder gestiegen – besonders stark im Mietwohnungsbau. Eine schnelle Entspannung ist dennoch unwahrscheinlich, denn zwischen Bewilligung und Bezug liegen Planung, Finanzierung und Bauzeit, während Bevölkerung und Wohnraumnachfrage weiter wachsen.
Kurz erklärt
2025 wurden in der Schweiz nach Marktdaten von Wüest Partner Baubewilligungen für rund 50’700 neue Wohnungen erteilt. Das waren 6 Prozent mehr als im Vorjahr und so viele wie seit 2018 nicht mehr. Der Zuwachs entfiel hauptsächlich auf Mietwohnungen. Von einer flächendeckenden Entspannung kann dennoch keine Rede sein: Die Baugesuche gingen 2025 wieder zurück, bewilligte Projekte kommen erst verzögert auf den Markt und die Leerwohnungsziffer lag zuletzt bei nur 1,00 Prozent. Die wahrscheinlichste Entwicklung ist deshalb eine leichte regionale Verbesserung, aber keine schnelle Beendigung der Wohnungsknappheit.
Inhaltsverzeichnis
Die aktuellen Zahlen zum Schweizer Wohnungsbau
Die Baubewilligungen haben sich nach mehreren schwachen Jahren sichtbar erholt. Wüest Partner beziffert die Zahl der 2025 bewilligten neuen Wohnungen auf rund 50’700. Gegenüber 2024 entspricht dies einem Anstieg von ungefähr 6 Prozent und dem höchsten Wert seit 2018.
Die Entwicklung muss jedoch zusammen mit weiteren Marktindikatoren betrachtet werden:
| Kennzahl | Aktueller Stand | Einordnung |
|---|---|---|
| Baubewilligungen 2025 | Rund 50’700 Wohnungen | Etwa 6 Prozent mehr als 2024 und höchster Stand seit 2018. |
| Bewilligte Mietwohnungen | Rund 21 Prozent mehr als im Vorjahr | Der Aufschwung konzentriert sich stark auf den Mietwohnungsbau. |
| Baugesuche 2025 | Rund 11 Prozent weniger als im Vorjahr | Der Bewilligungsanstieg könnte teilweise nur vorübergehend sein. |
| Leerwohnungen per 1. Juni 2025 | 48’455 Wohnungen | 3’519 weniger als im Vorjahr. |
| Leerwohnungsziffer 2025 | 1,00 Prozent | Fünfter Rückgang in Folge und deutlich unter dem Stand von 2020. |
| Bevölkerung Ende 2025 | 9’124’300 Personen | Zunahme um rund 73’300 Personen oder 0,8 Prozent. |
| Wohnungsproduktion 2023 | Rund 46’700 neue Wohnungen | 2018 waren es noch gut 53’000 Wohnungen gewesen. |
Was bedeutet eine Baubewilligung?
Eine Baubewilligung ist die behördliche Zustimmung zu einem Bauprojekt. Sie bestätigt, dass das eingereichte Vorhaben unter den verfügten Bedingungen mit den anwendbaren Bau-, Planungs- und Umweltvorschriften vereinbar ist.
Der typische Ablauf besteht vereinfacht aus mehreren Stufen:
- Grundstück oder bestehende Liegenschaft analysieren.
- Projekt und Finanzierung vorbereiten.
- Baugesuch einreichen.
- Öffentliche Auflage und behördliche Prüfung durchführen.
- Einsprachen und Auflagen behandeln.
- Baubewilligung erteilen.
- Ausführungsplanung und Vergabe abschliessen.
- Bau beginnen und fertigstellen.
- Wohnungen abnehmen, vermieten oder verkaufen.
Eine Bewilligung führt daher nicht automatisch zu einem sofortigen Baustart. Bei grossen Überbauungen, Arealentwicklungen und Ersatzneubauten können zwischen ersten Planungen und Bezug mehrere Jahre liegen.
Baugesuch, Bewilligung und Fertigstellung im Vergleich
| Phase | Aussage | Unsicherheit |
|---|---|---|
| Baugesuch | Ein Projekt wurde zur Prüfung eingereicht. | Bewilligung, Auflagen, Einsprachen und Finanzierung sind noch offen. |
| Baubewilligung | Das Projekt darf grundsätzlich realisiert werden. | Baubeginn, Finanzierung und vollständige Umsetzung bleiben offen. |
| Baustart | Das Projekt wird tatsächlich umgesetzt. | Bauzeit, Kosten und Fertigstellungstermin können sich verändern. |
| Fertigstellung | Die neuen Wohnungen können bezogen werden. | Entscheidend bleibt, ob Preis, Lage und Wohnungstyp zur Nachfrage passen. |
Warum sich der Wohnungsmarkt nicht sofort entspannt
Die gestiegenen Bewilligungszahlen sind ein positives Signal. Für eine breite Entspannung müssen jedoch über längere Zeit mehr Wohnungen fertiggestellt werden, als durch zusätzliche Haushalte, Abbrüche, Umnutzungen oder andere Veränderungen benötigt werden.
1. Die Nachfrage wächst weiter
Die ständige Wohnbevölkerung der Schweiz nahm 2025 um rund 73’300 Personen zu. Zusätzlich wächst die Zahl der Haushalte tendenziell schneller als die Bevölkerung, etwa weil mehr Personen allein oder in kleineren Haushalten leben.
2. Bewilligungen wirken verzögert
Eine heute erteilte Bewilligung erhöht das verfügbare Wohnungsangebot nicht sofort. Erst nach Finanzierung, Ausführungsplanung, Bau und Abnahme können Wohnungen vermietet oder verkauft werden.
3. Nicht jede bewilligte Wohnung erhöht den Bestand netto
Bei Ersatzneubauten werden bestehende Gebäude abgebrochen und durch grössere Neubauten ersetzt. Der neue Bau kann zwar mehr Wohnungen enthalten, während der Bauphase gehen die alten Wohnungen jedoch vorübergehend verloren.
4. Neue Wohnungen entstehen nicht immer dort, wo die Knappheit am grössten ist
Ein zusätzlicher Neubau in einer Region mit mässiger Nachfrage kann den Markt lokal entspannen. In Zürich, Genf, Zug oder anderen sehr knappen Regionen können neue Wohnungen dagegen rasch absorbiert werden.
5. Das Preissegment ist entscheidend
Eine grosse Zahl hochpreisiger Neubauwohnungen hilft Haushalten mit tiefem oder mittlerem Einkommen nur begrenzt. Eine echte Entspannung setzt voraus, dass ausreichend bedarfsgerechte Wohnungen in unterschiedlichen Grössen und Preisklassen entstehen.
Der Aufschwung konzentriert sich auf Mietwohnungen
Der stärkste Zuwachs bei den Bewilligungen entfiel 2025 auf Mietwohnungen. Nach Angaben von Wüest Partner wurden rund 21 Prozent mehr Mietwohnungen bewilligt als im Vorjahr.
Dafür gibt es mehrere Gründe:
- Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt hoch.
- Tiefere Finanzierungskosten verbessern die Kalkulation von Mehrfamilienhäusern.
- Steigende Angebotsmieten erhöhen die erwarteten Erträge neuer Projekte.
- Institutionelle Anleger suchen langfristige und relativ stabile Mieterträge.
- Mehrfamilienhäuser ermöglichen eine dichtere Nutzung knapper Grundstücke.
- In Städten wird häufiger verdichtet als mit Einfamilienhäusern erweitert.
Mehr bewilligte Mietwohnungen können den Angebotsdruck mittelfristig reduzieren. Entscheidend ist jedoch, ob die Projekte tatsächlich gebaut werden und ob die Wohnungen für die lokalen Haushalte finanziell tragbar sind.
Wohneigentum bleibt trotz höherer Gesamtzahlen knapp
Der Anstieg der gesamten Baubewilligungen darf nicht mit einem Boom beim Wohneigentum verwechselt werden. Laut UBS wurden 2025 lediglich rund 5’100 Einfamilienhäuser und 11’200 Eigentumswohnungen bewilligt. Damit lag die Zahl der bewilligten Eigenheime weiterhin deutlich unter früheren Niveaus.
Der Neubau von Wohneigentum wird gebremst durch:
- knappes und teures Bauland,
- hohe Grundstücks- und Baukosten,
- Verdichtung zugunsten von Mehrfamilienhäusern,
- strenge Tragbarkeitsanforderungen für Käufer,
- hohe notwendige Eigenmittel,
- komplexe Planungs- und Bewilligungsverfahren,
- geringe Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke in Zentren.
Mehr Mietwohnungsbau kann den Mietmarkt entlasten, bedeutet aber nicht automatisch eine grössere Auswahl für Haushalte, die eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus kaufen möchten.
Der Wohnungsmarkt entspannt sich nicht überall gleich
Die nationale Zahl von 50’700 bewilligten Wohnungen verdeckt erhebliche regionale Unterschiede. Einzelne Grossprojekte können die Statistik eines Kantons oder einer Region stark erhöhen, ohne dass sich die Situation in anderen Landesteilen verändert.
| Regionale Ausgangslage | Mögliche Wirkung zusätzlicher Wohnungen |
|---|---|
| Stadt mit sehr tiefem Leerstand | Neue Wohnungen werden häufig rasch vermietet; die Entspannung bleibt begrenzt. |
| Gut erschlossene Agglomerationsgemeinde | Grössere Projekte können die Auswahl sichtbar erhöhen und den Suchradius erweitern. |
| Gemeinde mit bereits höherem Angebot | Zusätzlicher Neubau kann zu längeren Vermarktungszeiten und stärkerem Preiswettbewerb führen. |
| Touristische Region | Die Wirkung hängt davon ab, ob Erstwohnungen, Ferienwohnungen oder bewirtschaftete Objekte entstehen. |
| Ländliche Region mit schwächerer Nachfrage | Ein grosses Projekt kann den lokalen Markt deutlich stärker beeinflussen. |
Eine nationale Verbesserung kann deshalb gleichzeitig mit einer anhaltenden oder sogar zunehmenden Knappheit in einzelnen Städten und Agglomerationen auftreten.
Was bedeuten die Baubewilligungen für Mieten und Immobilienpreise?
Angebotsmieten
Ein grösseres Wohnungsangebot kann den Mietpreisanstieg bremsen, sofern die neuen Wohnungen am richtigen Ort und im nachgefragten Preissegment entstehen. Kurzfristig bleiben die Angebotsmieten jedoch durch tiefe Leerstände und hohe Nachfrage gestützt.
Bestandsmieten
Die Miete in einem bestehenden Vertrag sinkt nicht automatisch, weil in der Region neue Wohnungen gebaut werden. Für laufende Mietverhältnisse gelten die mietrechtlichen Anpassungsgrundlagen und der konkrete Vertrag.
Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser
Da der Neubau von Wohneigentum weiterhin begrenzt ist, dürfte ein allgemeiner Preisrückgang allein wegen der höheren Gesamtzahl von Baubewilligungen ausbleiben. Tiefe Hypothekarzinsen, knappe Angebote und hohe Nachfrage stützen die Preise weiterhin.
Bauland und Mehrfamilienhäuser
Mehr realisierbare Projekte können die Nachfrage nach geeigneten Grundstücken und Entwicklungsflächen erhöhen. Gleichzeitig verbessert ein grösseres Angebot langfristig die Funktionsfähigkeit des Wohnungsmarkts.
| Marktsegment | Kurzfristige Wirkung | Mittelfristige Wirkung bei tatsächlicher Realisierung |
|---|---|---|
| Mietwohnungen | Noch wenig zusätzliche Verfügbarkeit. | Mehr Auswahl und möglicherweise langsamer steigende Angebotsmieten. |
| Bestandsmieten | Keine direkte Wirkung. | Indirekt mehr Wechselmöglichkeiten für Mieter. |
| Eigentumswohnungen | Angebot bleibt knapp. | Regional mehr Auswahl, aber kein sicherer Preisrückgang. |
| Einfamilienhäuser | Sehr begrenzter Neubau. | Knappheit bleibt in vielen Regionen bestehen. |
Was könnte den Bauaufschwung wieder bremsen?
Die höheren Bewilligungszahlen sind noch kein Beweis für einen dauerhaft stärkeren Wohnungsbau. Besonders der Rückgang der Baugesuche um rund 11 Prozent zeigt, dass die Pipeline neuer Projekte wieder schwächer werden könnte.
Wichtige Risiken
- sinkende Zahl neuer Baugesuche,
- lange Planungs- und Bewilligungsverfahren,
- Einsprachen und Rekurse,
- hohe Bau- und Grundstückskosten,
- Fachkräftemangel und Kapazitätsengpässe,
- strengere energetische oder bauliche Anforderungen,
- Finanzierungsprobleme bei einzelnen Projektentwicklern,
- politische Unsicherheit oder zusätzliche Regulierungen,
- unzureichende Wirtschaftlichkeit bei regulierten oder sehr günstigen Mieten.
Grossprojekte können die Statistik verzerren
Ein Teil des jüngsten Anstiegs kann durch grössere Arealentwicklungen und regionale Einmaleffekte erklärt werden. Fallen solche Projekte in einem Folgejahr weg, können die Bewilligungszahlen erneut sinken, obwohl sich die strukturellen Rahmenbedingungen kaum verändert haben.
Bauen bleibt teurer als vor der Pandemie
Die Baupreisteuerung hat sich zwar deutlich abgeschwächt. Das Preisniveau für Bauleistungen und Materialien liegt jedoch weiterhin klar über dem Stand vor der Pandemie. Dadurch bleiben Projekte anspruchsvoll zu kalkulieren.
Was tun Bund, Kantone und Gemeinden gegen die Wohnungsknappheit?
Planungs- und Baurecht liegen in der Schweiz zu einem grossen Teil in der Verantwortung der Kantone und Gemeinden. Der Bund kann Rahmenbedingungen setzen, Grundlagen erarbeiten und die Zusammenarbeit unterstützen.
Der Aktionsplan Wohnungsknappheit umfasst Massnahmen in drei Hauptbereichen:
- Innenentwicklung erleichtern und qualitätsvoll umsetzen,
- Planungs- und Bewilligungsverfahren stärken und beschleunigen,
- genügend preisgünstigen und bedarfsgerechten Wohnraum sicherstellen.
Verdichtung statt Zersiedelung
Ein wachsender Teil des Wohnungsbaus findet auf bereits bebauten Grundstücken statt. Nach Angaben des Bundesamts für Raumentwicklung wurden zwischen 2018 und 2022 rund 59 Prozent der Baubewilligungen für neue Wohnungen auf bereits bebauten Parzellen erteilt.
Dazu gehören:
- Ersatzneubauten,
- Aufstockungen,
- Anbauten,
- Umnutzung ehemaliger Gewerbe- und Industrieareale,
- Verdichtung bestehender Wohnsiedlungen.
Verdichtung kann mehr Wohnraum schaffen, ist aber planerisch und politisch anspruchsvoll. Ortsbild, Lärmschutz, Schattenwurf, Verkehr, Grünräume, Denkmalschutz und Interessen der Nachbarschaft müssen berücksichtigt werden.
Drei mögliche Szenarien für den Schweizer Wohnungsmarkt
Die folgenden Szenarien sind eine Markteinordnung und keine Garantie für die zukünftige Entwicklung.
Szenario 1: Langsame Entspannung
Ein grosser Teil der bewilligten Wohnungen wird gebaut, weitere Projekte folgen und das Bevölkerungswachstum schwächt sich ab. Die Auswahl steigt regional, und das Wachstum der Angebotsmieten verlangsamt sich.
Szenario 2: Fragile Stabilisierung
Die bewilligten Wohnungen erhöhen das Angebot, werden aber durch neue Haushalte rasch absorbiert. Der Leerstand stabilisiert sich auf tiefem Niveau, während Mieten und Preise moderater weitersteigen.
Szenario 3: Erneute Verschärfung
Die rückläufigen Baugesuche führen später zu weniger Bewilligungen und Fertigstellungen. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage hoch. Leerstände sinken weiter und die Angebotsmieten steigen erneut stärker.
Nach der aktuellen Datenlage erscheint eine fragile Stabilisierung wahrscheinlicher als eine schnelle und flächendeckende Entspannung. In einzelnen Regionen mit vielen Fertigstellungen kann die Entwicklung günstiger ausfallen.
Was bedeuten mehr Baubewilligungen für Wohnungssuchende?
Wohnungssuchende sollten die höheren Bewilligungszahlen als positives mittelfristiges Signal verstehen, aber nicht auf eine sofort deutlich grössere Auswahl warten.
Neubauprojekte früh beobachten
Grössere Überbauungen werden teilweise bereits vor der Fertigstellung vermarktet. Wer sich früh registriert oder ein Suchabo verwendet, kann rechtzeitig auf Erstvermietungen aufmerksam werden.
Agglomerationen einbeziehen
Neue Wohnungen entstehen häufig in gut erschlossenen Agglomerationsgemeinden, weil dort grössere Areale und Verdichtungspotenziale vorhanden sind. Ein erweiterter Suchradius kann die Auswahl deutlich vergrössern.
Gesamtkosten vergleichen
Neubauwohnungen haben häufig höhere Nettomieten, können aber bei Energieverbrauch, Ausstattung, Barrierefreiheit und Unterhaltsbedarf Vorteile bieten. Entscheidend sind die gesamten monatlichen Wohn- und Mobilitätskosten.
Nicht nur die Zimmerzahl betrachten
Neue Wohnungen werden teilweise kompakter geplant. Deshalb sollten Grundriss, Wohnfläche, Stauraum, Balkon, Keller, Waschküche und Möblierbarkeit gemeinsam geprüft werden.
Was bedeutet die Entwicklung für Eigentümer und Investoren?
Bestehende Eigentümer
Mehr Neubau erhöht regional den Wettbewerb. Gut unterhaltene Wohnungen an attraktiven und gut erschlossenen Lagen dürften jedoch weiterhin gefragt bleiben.
Vermieter
In Gemeinden mit vielen neuen Mietwohnungen können Vermarktungsdauer, Ausstattung und Preispositionierung wichtiger werden. In sehr knappen Märkten bleibt die Nachfrage dagegen hoch.
Projektentwickler
Die Nachfrage nach Wohnraum spricht grundsätzlich für neue Projekte. Wirtschaftlichkeit, Baukosten, regulatorische Vorgaben und Dauer der Verfahren müssen dennoch sorgfältig geprüft werden.
Käufer von Neubauwohnungen
Käufer sollten Fertigstellung, Bauqualität, Garantien, Zahlungsplan, Erneuerungsfonds, Umgebung und zukünftige Bautätigkeit im Quartier prüfen. Eine Baubewilligung allein garantiert keinen termingerechten Bezug.
Woran erkennt man eine echte Entspannung?
Eine nachhaltige Verbesserung zeigt sich nicht nur an einer einzelnen hohen Bewilligungszahl. Mehrere Kennzahlen sollten sich gleichzeitig verändern.
| Indikator | Signal für Entspannung |
|---|---|
| Baugesuche | Mehrere Jahre stabil oder steigend. |
| Baubewilligungen | Breiter Anstieg statt einzelner regionaler Grossprojekte. |
| Baustarts | Bewilligte Projekte werden tatsächlich realisiert. |
| Fertigstellungen | Deutlich mehr bezugsbereite Wohnungen. |
| Nettozuwachs | Neue Wohnungen übersteigen Abbrüche und Umnutzungen deutlich. |
| Leerwohnungsziffer | Stabilisierung oder Anstieg in knappen Regionen. |
| Anzahl Inserate | Mehr verfügbare Wohnungen pro Gemeinde und Preissegment. |
| Insertionsdauer | Wohnungen bleiben länger ausgeschrieben. |
| Angebotsmieten | Preisanstieg verlangsamt sich oder stagniert regional. |
Checkliste: Baubewilligungen und Wohnungsmarkt richtig einordnen
Aktuelle Zahlen
Region und Projekt
Marktwirkung
Häufige Fragen zu Baubewilligungen und Wohnungsmarkt
Quellen und Datenstand
Der Artikel berücksichtigt den bis zum 30. Juli 2026 verfügbaren Datenstand. Die offizielle Schweizer Leerwohnungsziffer für 2026 war zu diesem Zeitpunkt noch nicht publiziert.
- Wüest Partner: Wohnungsmarkt und Baubewilligungen 2025
- Bundesamt für Wohnungswesen: Der Wohnungsmarkt auf einen Blick 2/2026
- Bundesamt für Statistik: Leerwohnungszählung 2025
- Bundesamt für Statistik: Stand und Entwicklung der Bevölkerung
- Bundesamt für Raumentwicklung: Wohnungsknappheit und Innenentwicklung
- Bundesamt für Wohnungswesen: Einsprachen und Rekurse
- UBS Real Estate Focus 2026
- Raiffeisen: Immobilien Schweiz 3. Quartal 2025
Zusammenfassung
Die höhere Zahl von Baubewilligungen ist ein positives Signal für den Schweizer Wohnungsmarkt. 2025 wurden rund 50’700 neue Wohnungen bewilligt – etwa 6 Prozent mehr als im Vorjahr und so viele wie seit 2018 nicht mehr. Besonders stark stiegen die Bewilligungen für Mietwohnungen. Eine schnelle Entspannung ist dennoch nicht zu erwarten: Baugesuche gingen bereits wieder zurück, bewilligte Wohnungen werden erst verzögert fertiggestellt und die Leerwohnungsziffer lag 2025 bei nur 1,00 Prozent. Gleichzeitig wachsen Bevölkerung und Zahl der Haushalte weiter. Mehr Neubau dürfte deshalb zunächst vor allem verhindern, dass sich die Knappheit noch schneller verschärft. Eine spürbare Entspannung ist am ehesten regional und dort möglich, wo mehrere Projekte tatsächlich realisiert werden und hinsichtlich Lage, Grösse und Preis zur lokalen Nachfrage passen.