01
1 Nachmieter
kann genügen
wenn alle Kriterien erfüllt sind
Mieten und Nachmieter
Nachmieter finden in der Schweiz: Wohnung kostenlos inserieren und früher aus dem Mietvertrag
Wer seine Mietwohnung vor dem ordentlichen Kündigungstermin verlassen möchte, kann sich mit einer geeigneten Ersatzmieterschaft vorzeitig von den vertraglichen Pflichten befreien. Auf UrbanHome können Privatpersonen ihre Wohnung kostenlos und ohne Registrierung inserieren, Interessenten erreichen und vollständige Bewerbungen für die Verwaltung sammeln.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome Aktualisiert am: · Lesezeit: ca. 18 Minuten
02
3 Kriterien
zahlungsfähig, zumutbar
und übernahmebereit
03
14–30 Tage
Prüfzeit möglich
je nach Situation
04
CHF 0.–
Privatinserat
ohne Registrierung
Schweizer Mietrecht
Art. 264 OR: Wie der frühere Auszug funktioniert
Wer die Wohnung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist oder des Kündigungstermins zurückgibt, bleibt grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Termin verpflichtet.
Die gesetzliche Ausnahme greift, wenn die Mieterschaft eine neue Person vorschlägt, die zahlungsfähig und zumutbar ist und bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Juristisch handelt es sich häufig nicht um eine ausserordentliche Kündigung, sondern um die vorzeitige Rückgabe der Mietsache.
| Situation | Folge für die bisherige Mieterschaft |
|---|---|
| Geeignete Ersatzmieterschaft übernimmt zum gewünschten Termin | Die Verpflichtungen enden grundsätzlich auf diesen Termin. |
| Geeignete Person wird ohne sachlichen Grund abgelehnt | Die Verpflichtungen können trotzdem auf den möglichen Übernahmetermin enden. |
| Vermieterschaft will sanieren oder selbst nutzen | Wäre eine geeignete Person zur Übernahme bereit gewesen, kann die bisherige Mieterschaft dennoch befreit sein. |
| Keine geeignete Person gefunden | Mietzins bleibt grundsätzlich bis zum ordentlichen Termin oder bis zur früheren Weitervermietung geschuldet. |
§
Art. 264 OR
rechtliche Grundlage
1
Geeignete Person
kann zur Entlassung genügen
!
Dokumentation
schriftlich sichern
Dieser Ratgeber vermittelt allgemeine Informationen und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei Streit über Eignung, Frist oder Zahlungspflicht helfen die kantonale Schlichtungsbehörde, der Mieterinnen- und Mieterverband oder eine juristische Fachperson.
Mythos oder Gesetz?
Muss man wirklich drei Nachmieter stellen?
Nein. Das verbreitete «Drei-Nachmieter-Gerücht» steht so nicht im Gesetz. Eine einzige geeignete Person kann genügen.
01
Eine Person reicht grundsätzlich
Entscheidend ist die Eignung der vorgeschlagenen Person, nicht eine gesetzlich vorgeschriebene Anzahl.
02
Mehrere Bewerbungen reduzieren das Risiko
Ein Interessent kann abspringen, die Zahlungsfähigkeit kann ungenügend sein oder der gewünschte Einzugstermin kann nicht passen.
03
Qualität vor Anzahl
Praktisch ist es sinnvoll, mehrere ernsthafte und vollständige Bewerbungen zu sammeln. Entscheidend bleibt aber die Qualität.
Ersatzmieterschaft
Wann gilt eine Ersatzmieterschaft als geeignet?
Für die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag kommt es nicht auf Sympathie an, sondern darauf, ob die vorgeschlagene Person oder Haushaltsgemeinschaft aus Sicht der Vermieterschaft sachlich akzeptabel ist und den Vertrag wie bisher übernehmen kann.
| Kriterium | Eher geeignet | Eher problematisch |
|---|---|---|
| Zahlungsfähigkeit | Nachvollziehbares Einkommen oder andere gesicherte Finanzierung; aktuelle Bonitätsunterlagen. | Unklare Finanzierung, erhebliche Betreibungen oder fehlende Nachweise. |
| Zumutbarkeit | Keine sachlich wichtigen Ablehnungsgründe; Haushaltsgrösse passt zum Objekt. | Objektiv ungeeignete Belegung oder konkrete erhebliche Konfliktrisiken. |
| Übernahmebereitschaft | Schriftlich bestätigte Bereitschaft zum gewünschten Termin. | Nur unverbindliches Interesse oder späterer Einzug. |
| Gleiche Bedingungen | Mietzins, Nebenkosten, Vertragsdauer und weitere Bedingungen werden akzeptiert. | Übernahme nur bei tieferem Mietzins oder anderen wesentlichen Änderungen. |
| Unterlagen | Vollständiges Formular und verlangte Nachweise. | Widersprüchliche oder unvollständige Angaben. |
Die Vermieterschaft darf bei der Zumutbarkeit grundsätzlich keine höheren Anforderungen stellen als bei der bisherigen Mieterschaft. Für eine WG können persönliche Kompatibilität und die Zustimmung der verbleibenden Bewohner stärker ins Gewicht fallen.
Kurzcheck
Eher geeignet, wenn …
- die Person den Mietvertrag zum gewünschten Termin übernehmen will,
- der bisherige Mietzins und die Nebenkosten akzeptiert werden,
- ein plausibles Einkommen oder eine andere sichere Finanzierung vorliegt,
- die verlangten Unterlagen vollständig und konsistent eingereicht werden.
Warnsignale
Eher problematisch, wenn …
- nur unverbindliches Interesse besteht,
- die Person erst später einziehen möchte,
- Unterlagen fehlen oder sich widersprechen,
- eine Übernahme nur mit geändertem Mietzins oder geänderten Bedingungen erfolgen soll.
Praxis-Hinweis
Für die Einreichung wichtig
Reichen Sie möglichst nicht nur einen Namen oder eine Telefonnummer ein, sondern ein nachvollziehbares Dossier mit Formular, Kontaktangaben, Übernahmebereitschaft und den üblichen Nachweisen. So steigt die Chance, dass die Verwaltung die Eignung ohne Rückfragen prüfen kann.
UrbanHome für Private
Warum die Nachmietersuche auf UrbanHome starten?
01
CHF 0.–
Kostenlos für Privatpersonen
Für private Wohnungsinserate fällt auf UrbanHome keine Inserategebühr an. Die Suche kann gestartet werden, ohne zuerst ein kostenpflichtiges Paket auszuwählen.
02
Einfach starten
Ohne Registrierung
Privatpersonen können das Inserat ohne Registrierung erfassen. Das reduziert Hürden, wenn der gewünschte Auszugstermin nahe ist.
03
Spezielle Seite
Nachmietersuche öffnen →
Eigene Nachmietersuche
UrbanHome stellt eine eigene Seite für die kostenlose Nachmietersuche bereit und richtet sich damit direkt an ausserterminlich ausziehende Mietende.
04
Sichtbarkeit
Direkte Interessentenanfragen
Das Inserat erreicht Personen, die aktiv nach Mietobjekten suchen. Die endgültige Auswahl und Bonitätsprüfung bleibt bei der Vermieterschaft.
Inserat erstellen
So erstellen Sie ein überzeugendes Nachmieter-Inserat
Ein gutes Inserat bringt nicht nur mehr Anfragen, sondern verbessert die Chance auf passende und vollständige Bewerbungen.
01
Angaben vollständig
Nennen Sie Ortschaft, Quartier, Zimmerzahl, Wohnfläche, Stockwerk, Netto- und Bruttomietzins, Nebenkosten und Übernahmetermin.
02
Fotos, die wirklich helfen
Wohnung aufräumen, bei Tageslicht fotografieren und alle wichtigen Räume, Balkon, Küche, Bad und Stauraum zeigen.
03
Keine eigenen Versprechen
Weisen Sie darauf hin, dass die definitive Vergabe durch die Vermieterschaft erfolgt. Versprechen Sie keinem Interessenten verbindlich die Wohnung.
Besichtigungen
Besichtigungen effizient organisieren
Mehrere kurze Besichtigungsfenster sind meist effizienter als viele Einzeltermine. Informieren Sie Interessenten vorher über Mietzins, Einzugstermin und wichtige Bedingungen, damit ungeeignete Anfragen früh ausscheiden.
| Vor der Besichtigung | Während der Besichtigung | Danach |
|---|---|---|
| Mietzins, Termin und Bedingungen bestätigen. | Wohnung sachlich zeigen und offene Fragen beantworten. | Bewerbungsformular und Einreichungsfrist senden. |
| Interessenten in Zeitfenster einteilen. | Keine diskriminierenden Vorfragen stellen. | Nur vollständige, ernsthafte Bewerbungen weiterleiten. |
| Wertsachen und persönliche Unterlagen wegräumen. | Mängel nicht verschweigen. | Einverständnis zur Weitergabe der Daten dokumentieren. |
Unterlagen & Datenschutz
Welche Unterlagen sind sinnvoll?
01
Häufig verlangte Unterlagen
Bewerbungsformular
Betreibungsregisterauszug
Einkommensnachweis
Identitätsangaben und gegebenenfalls Referenzen
02
Datenschutzfreundlich vorgehen
Interessenten möglichst direkt an das Formular der Verwaltung verweisen.
Nur Unterlagen weiterleiten, für die eine Zustimmung vorliegt.
Dossiers nicht offen in E-Mail-Verteilern versenden.
Unterlagen nach Abschluss sicher löschen.
Keine unnötigen Gesundheits-, Religions- oder Familienangaben erfragen.
Referenzen nur mit Wissen der betroffenen Person kontaktieren lassen.
Verwaltung
So reichen Sie Nachmieter korrekt bei der Verwaltung ein
Die Meldung sollte schriftlich und nachweisbar erfolgen. Formular, Begleitschreiben und wenn möglich Kopien der Betreibungsregisterauszüge sollten nachvollziehbar eingereicht werden.
Begleitschreiben – Muster
Betreff: Vorzeitige Rückgabe der Mietwohnung und Meldung von Ersatzmieterschaften
Sehr geehrte Damen und Herren
Ich möchte die Mietwohnung an der [Adresse] per [Datum] vorzeitig zurückgeben. Beiliegend übermittle ich Ihnen die Unterlagen von Interessentinnen und Interessenten, die bereit sind, den bestehenden Mietvertrag ab diesem Datum zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.
Bitte prüfen Sie die Bewerbungen und bestätigen Sie mir schriftlich, ab welchem Datum ich aus den vertraglichen Verpflichtungen entlassen bin. Sollten Sie eine Person ablehnen, bitte ich um eine schriftliche Begründung.
Freundliche Grüsse
[Name]
Melden Sie Kandidaten möglichst früh. Je nach Situation kann die Prüfung ungefähr 14 bis 30 Tage dauern. Nach rund zehn Tagen ist eine schriftliche Nachfrage sinnvoll.
1
Schriftlich
und nachweisbar einreichen
10
Tage
danach nachfragen
PDF
Kopien behalten
inklusive Versandnachweis
Sonderfälle
Was gilt bei Ablehnung, höherem Mietzins oder anderen Plänen?
01
Geeigneter Kandidat wird abgelehnt
Die Vermieterschaft muss keinen Vertrag mit der vorgeschlagenen Person abschliessen. Lehnt sie eine geeignete Person ab, kann die Haftung der bisherigen Mieterschaft dennoch auf den möglichen Übernahmetermin enden.
02
Mietzins wird erhöht
Wichtig ist der Nachweis, dass die vorgeschlagene Person bereit gewesen wäre, den bisherigen Vertrag zum bisherigen Mietzins zu übernehmen.
03
Sanierung oder Eigennutzung
Auch andere Pläne der Vermieterschaft sollten schriftlich dokumentiert werden, wenn bereits eine geeignete Ersatzmieterschaft vorhanden war.
Kein Ersatzmieter
Was passiert, wenn niemand gefunden wird oder jemand abspringt?
Ohne geeignete Ersatzmieterschaft bleibt die Mieterschaft grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin oder bis zur früheren Weitervermietung verpflichtet.
Wenn ein Kandidat abspringt
Entscheidend ist, ob eine verbindliche und nachweisbare Übernahmebereitschaft bestand. Eine blosse Anfrage oder Besichtigung reicht nicht.
Wenn die Wohnung früher weitervermietet wird
Die Vermieterschaft darf nicht doppelt Mietzins beziehen. Einnahmen aus einer früheren Weitervermietung und ersparte Aufwendungen sind bei der verbleibenden Forderung zu berücksichtigen.
Kosten
Welche Kosten können entstehen?
| Kosten | Einordnung |
|---|---|
| UrbanHome-Inserat für Privatpersonen | Kostenlos und ohne Registrierung. |
| Betreibungsregisterauszug | Wird üblicherweise von der bewerbenden Person beschafft. |
| Fotos oder Grundriss | Mit eigener Vorbereitung meist ohne zusätzliche Kosten möglich. |
| Zusätzliche Bearbeitungsgebühr | Nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands nicht allein wegen des ausserterminlichen Auszugs geschuldet. |
| Doppelte Miete | Das grösste finanzielle Risiko. Frühes Inserieren reduziert dieses Risiko. |
Häufige Fehler
Die
9
häufigsten Fehler bei der Nachmietersuche
01
Erst wenige Tage vor dem gewünschten Auszug inserieren.
02
Mietzins oder Übernahmetermin im Inserat unklar lassen.
03
Nur Namen und Telefonnummern statt vollständiger Bewerbungen senden.
04
Darauf vertrauen, dass zwingend drei Kandidaten nötig sind.
05
Bewerbern die Wohnung verbindlich versprechen.
06
Mündliche Ablehnung oder Zusage nicht dokumentieren.
07
Ordentliche Kündigung als Absicherung vergessen.
08
Personendaten ohne Zustimmung weitergeben.
09
Schlüssel abgeben, ohne Entlassung und Übergabe schriftlich zu klären.
Vorgehen
In
13
Schritten zum Nachmieter
01
Mietvertrag, Kündigungsfrist und ordentlichen Termin prüfen.
02
Gewünschten Rückgabe- und Übernahmetermin festlegen.
03
Vermieterschaft schriftlich über die vorzeitige Rückgabe informieren.
04
Vorsorglich formgerecht auf den nächsten ordentlichen Termin kündigen.
05
Wohnung vorbereiten und aktuelle Fotos erstellen.
06
07
Besichtigungen in übersichtlichen Zeitfenstern durchführen.
08
Interessenten auf Mietzins, Termin und gleiche Vertragsbedingungen hinweisen.
09
Bewerbungen vollständig und datenschutzkonform sammeln.
10
Mehrere geeignete Dossiers nachweisbar an die Verwaltung senden.
11
Nach ungefähr zehn Tagen eine schriftliche Bestätigung verlangen.
12
Ablehnungen und Rückzüge dokumentieren.
13
Entlassungsdatum und Wohnungsübergabe schriftlich bestätigen lassen.
Beispiele
Typische Beispiele aus der Praxis
01
Jobwechsel in eine andere Stadt
Eine Mieterin möchte sechs Wochen früher ausziehen. Sie inseriert sofort kostenlos auf UrbanHome, bündelt zwei Besichtigungsabende und reicht vier vollständige Bewerbungen ein.
02
Nur ein geeigneter Kandidat
Ein Interessent ist zahlungsfähig, akzeptiert den Mietzins und will zum richtigen Termin übernehmen. Dieser eine Kandidat kann grundsätzlich genügen.
03
Vermieter erhöht den Mietzins
Die vorgeschlagene Person wäre zum bisherigen Mietzins eingezogen. Nach einer angekündigten Erhöhung zieht sie sich zurück. Die ursprüngliche Übernahmebereitschaft sollte schriftlich gesichert werden.
04
Bewerber springt ab
Zieht sich der einzige Interessent zurück und liegt keine weitere geeignete Bewerbung vor, kann die Zahlungspflicht weiterlaufen. Mehrere Kandidaten reduzieren dieses Risiko.
Checkliste
Nachmietersuche vollständig vorbereitet?
01
Vertrag & Termine
Mietvertrag geprüft
Ordentlicher Kündigungstermin notiert
Gewünschter Übernahmetermin festgelegt
Vermieterschaft schriftlich informiert
Ordentliche Kündigung vorsorglich versendet
Zustellung nachweisbar
02
Inserat & Besichtigungen
UrbanHome-Inserat veröffentlicht
Mietzins und Nebenkosten korrekt
Mietbeginn klar genannt
Gute aktuelle Fotos hochgeladen
Besichtigungsfenster organisiert
Vergabe durch Verwaltung erklärt
03
Bewerbungen
Übernahmebereitschaft schriftlich bestätigt
Gleiche Vertragsbedingungen akzeptiert
Unterlagen vollständig
Einwilligung zur Weitergabe vorhanden
Mehrere geeignete Dossiers eingereicht
Kopien und Versandnachweis aufbewahrt
04
Abschluss
Nach zehn Tagen nachgefragt
Nicht mehr benötigte Daten gelöscht
Wohnungsübergabe vorbereitet
Entlassung schriftlich verlangt
Mehr zum Mieten
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05
Nebenkosten sparen in der Mietwohnung
06
Alle Ratgeber zum Mieten
Quellen
Quellen und Datenstand
Der Artikel berücksichtigt den bis zum 30. Juli 2026 verfügbaren Informationsstand. Die konkrete Beurteilung kann vom Mietvertrag, der Haushaltsform und dem Einzelfall abhängen.
- Schweizerisches Obligationenrecht, Art. 264
- Mieterinnen- und Mieterverband: Nachmieterschaft und ausserterminlicher Auszug
- Mieterinnen- und Mieterverband: Praxisfragen, Ablehnung, Absprung und Gebühren
- UrbanHome: Immobilien kostenlos inserieren
- UrbanHome: Nachmieter kostenlos suchen
- EDÖB: Personendaten bei Wohnungsbewerbungen
- UrbanHome: Wohnung ausserterminlich kündigen
Direkt beantwortet
Häufige Fragen zur Nachmietersuche in der Schweiz
Die wichtigsten Antworten kompakt erklärt.
16
Fragen & Antworten
Informieren Sie die Vermieterschaft frühzeitig, erstellen Sie ein vollständiges Inserat mit guten Fotos, nennen Sie den gewünschten Übernahmetermin und organisieren Sie gebündelte Besichtigungen.
Privatpersonen können ihre Wohnung auf UrbanHome kostenlos und ohne Registrierung inserieren. UrbanHome bietet zusätzlich eine eigene Seite für die Nachmietersuche.
Nein. Nach Art. 264 OR kann grundsätzlich eine einzige zahlungsfähige, zumutbare und übernahmebereite Ersatzmieterschaft genügen.
Die Person muss zahlungsfähig und zumutbar sein und bereit sein, den bestehenden Mietvertrag zum vorgesehenen Zeitpunkt zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Die vorgeschlagene Person muss voraussichtlich in der Lage sein, Mietzins und Nebenkosten vollständig und pünktlich zu bezahlen.
Die Vermieterschaft darf eine Ersatzmieterschaft nur aus sachlich wichtigen Gründen als unzumutbar ablehnen und grundsätzlich keine höheren Anforderungen stellen als bei der bisherigen Mieterschaft.
Für die vorzeitige Entlassung ist entscheidend, dass die Person bereit ist, den bestehenden Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen.
Je nach Situation werden ungefähr 14 bis 30 Tage als mögliche Prüfungszeit genannt. Kandidaten sollten deshalb früh gemeldet werden.
Ja, er muss keinen Vertrag abschliessen. Lehnt er jedoch eine geeignete Person ab, können Sie grundsätzlich ab dem möglichen Übernahmetermin von Ihren Pflichten befreit sein.
Massgebend ist, dass die vorgeschlagene Person zur Übernahme des bisherigen Vertrags bereit war. Änderungen durch die Vermieterschaft sollten dokumentiert werden.
Zieht sich die Person zurück, bevor sie verbindlich zur Übernahme bereit war, kann die Befreiung gefährdet sein. Mehrere geeignete Bewerbungen reduzieren das Risiko.
Sinnvoll sind ausgefülltes Bewerbungsformular, gewünschter Mietbeginn, Kontaktdaten, Betreibungsregisterauszug und die von der Verwaltung verlangten Nachweise.
Bis zur wirksamen Befreiung besteht der Mietvertrag grundsätzlich weiter. Entscheidend kann rückblickend sein, ab wann eine geeignete Ersatzmieterschaft den Vertrag hätte übernehmen können.
Dann bleiben Sie grundsätzlich bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin oder bis zu einer früheren Weitervermietung zahlungspflichtig.
Nach Auffassung des Mieterinnen- und Mieterverbands ist eine pauschale zusätzliche Bearbeitungsgebühr allein wegen des ausserterminlichen Auszugs nicht geschuldet.
Nein. Sie schlagen geeignete Interessenten vor. Die Vermieterschaft oder Verwaltung entscheidet über den Vertragsabschluss.
UrbanHome Ratgeber
Quellen und Daten ansehen →
Zusammenfassung
Nachmieter finden: früh starten und alles dokumentieren
Wer früher aus dem Mietvertrag möchte, muss nicht zwingend drei Nachmieter stellen. Ein einziger geeigneter Ersatzmieter kann nach Art. 264 OR genügen, wenn er zahlungsfähig, zumutbar und bereit ist, den bestehenden Vertrag zum gewünschten Termin zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Mehrere vollständige Bewerbungen reduzieren das Risiko eines Rückzugs. Auf UrbanHome können Privatpersonen ihre Wohnung kostenlos und ohne Registrierung inserieren. Entscheidend sind ein vollständiges Inserat, klare Termine, datenschutzkonforme Unterlagen, nachweisbare Zustellung an die Verwaltung und eine schriftliche Bestätigung des Entlassungsdatums.
Privat kostenlos inserieren
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