Wo Immobilien in den Schweizer Alpen noch bezahlbar sind
In den bekanntesten Schweizer Ferienorten haben sich Wohnungen und Chalets stark verteuert, doch ausserhalb der Prestigedestinationen gibt es weiterhin Gemeinden mit deutlich tieferen Quadratmeterpreisen. Besonders Airolo, Glarus Süd, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann und Leysin liegen nach aktuellen Modellwerten unter dem Schweizer Durchschnitt. Käufer sollten jedoch nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Zweitwohnungsstatus, Finanzierung, Sanierungsbedarf, laufende Kosten und Wiederverkauf prüfen.
Kurz erklärt
Die günstigsten Chancen liegen 2026 eher in kleineren, weniger international vermarkteten Alpenorten als in den bekannten Prestigedestinationen. RealAdvisor weist für Juli 2026 modellierte Gemeinde-Durchschnittswerte von CHF 3’969 pro Quadratmeter in Airolo und CHF 4’559 in Glarus Süd aus; der Schweizer Vergleichswert liegt bei CHF 7’904. UBS zeigt gleichzeitig, dass Ferienwohnungen in den untersuchten Alpendestinationen im ersten Quartal 2026 durchschnittlich 4,1 Prozent teurer waren als ein Jahr zuvor und seit Ende 2019 rund 40 Prozent zugelegt haben. «Bezahlbar» bedeutet deshalb relativ günstig – nicht automatisch billig oder für jeden Haushalt finanzierbar.[1][3]
Der Schweizer Alpenimmobilienmarkt 2026
Der Markt ist zweigeteilt. Internationale Spitzenorte erreichen Preisniveaus, die mit normalen Schweizer Wohneigentumsmärkten kaum noch vergleichbar sind. UBS nennt für hochwertige Ferienwohnungen ungefähr CHF 25’000 pro Quadratmeter in Gstaad, CHF 24’000 im Engadin und in St. Moritz, CHF 23’500 in Verbier, CHF 22’000 in Andermatt und CHF 21’000 in Zermatt.[1]
Am unteren Ende der 35 untersuchten Ferienregionen liegen dagegen Destinationen wie Evolène, Goms, Leysin-Les Mosses, Ovronnaz, Elm/Braunwald, Anzère, Leukerbad, Wildhaus und Savognin. Auch Val-d’Illiez, Disentis, Nendaz/Veysonnaz, Hasliberg und Obersaxen Mundaun sind deutlich günstiger als die Top-Resorts. Trotzdem steigen die Preise in fast allen analysierten Märkten weiter.
| Marktgruppe | Beispiele | Einordnung |
|---|---|---|
| Internationale Spitzenmärkte | Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt, Zermatt | Über CHF 20’000 pro m² im gehobenen Ferienwohnungssegment. |
| Teure etablierte Destinationen | Davos/Klosters, Arosa, Flims/Laax, Lenzerheide, Jungfrau-Region | Gemäss UBS etwa CHF 16’000 bis 18’000 pro m². |
| Vergleichsweise günstigere Ferienmärkte | Goms, Evolène, Leukerbad, Wildhaus, Leysin-Les Mosses, Elm/Braunwald | Deutlich tiefer, aber Objektqualität und Zweitwohnungsstatus können grosse Aufschläge bewirken. |
| Alpengemeinden ausserhalb grosser Resortmarken | Airolo, Glarus Süd, Ernen und weitere Tal- oder Regionalzentren | Teilweise weit unter dem Schweizer Gemeinde-Durchschnitt. |
Aktueller Preisvergleich: Wo die Durchschnittswerte tiefer sind
Die folgende Tabelle verwendet modellierte Durchschnittspreise von RealAdvisor. Das Modell kombiniert Inserate, historische Verkäufe, professionelle Bewertungen und Geodaten. Die Schätzung für 80 Quadratmeter ist eine reine Multiplikation und enthält weder Notariatskosten noch Steuern, Renovationen, Parkplatz oder Möblierung.
| Gemeinde | Durchschnitt pro m² | Rechnerischer Wert für 80 m² | Einordnung |
|---|---|---|---|
| Airolo (TI) | CHF 3’969 | ca. CHF 317’520 | Sehr tiefer Vergleichswert; Gotthardlage, ältere Bausubstanz genau prüfen. |
| Glarus Süd (GL) | CHF 4’559 | ca. CHF 364’720 | Grosse Gemeinde mit deutlichen Unterschieden zwischen Talorten und Ferienlagen. |
| Ernen (VS) | CHF 5’050 | ca. CHF 404’000 | Historische Dorfstruktur und Nähe zur Aletsch- und Gomsregion. |
| Leukerbad (VS) | CHF 5’342 | ca. CHF 427’360 | Thermal- und Bergdestination; viele Wohnungen, Zustand und Erneuerungsfonds prüfen. |
| Goms (VS) | CHF 5’742 | ca. CHF 459’360 | Langlauf- und Ganzjahresregion; Mikrolagen und Erreichbarkeit unterscheiden sich. |
| Evolène (VS) | CHF 6’020 | ca. CHF 481’600 | Authentische Walliser Destination mit tieferem Preisniveau als die Top-Resorts. |
| Wildhaus-Alt St. Johann (SG) | CHF 6’380 | ca. CHF 510’400 | Ostschweizer Ferienregion mit Zürich-Nähe und wachsender Ganzjahresnachfrage. |
| Leysin (VD) | CHF 6’625 | ca. CHF 530’000 | Waadtländer Bergort mit Bahnanschluss und internationaler Ausrichtung. |
| Obersaxen Mundaun (GR) | CHF 7’727 | ca. CHF 618’160 | Noch unter dem Schweizer Mittel, aber gute Ferienlagen können deutlich teurer sein. |
| Schweiz | CHF 7’904 | ca. CHF 632’320 | Vergleichswert über alle Gemeinden und unterschiedliche Immobilientypen. |
Die Tabelle ist eine Suchhilfe, keine Bewertung eines konkreten Objekts. Innerhalb derselben Gemeinde können Aussicht, Besonnung, Baujahr, Renovationsstand, Erreichbarkeit, Einstellplatz und rechtlich zulässige Nutzung Preisunterschiede von mehreren tausend Franken pro Quadratmeter verursachen.
Welche Alpenregionen sind für preisbewusste Käufer interessant?
Airolo und obere Leventina
Airolo bietet Bahn- und Autobahnanschluss am Gotthard, alpine Landschaft und ein sehr tiefes durchschnittliches Preisniveau. Käufer sollten besonders Gebäudealter, energetischen Zustand, Schneelast, Feuchtigkeit und die Distanz zu Freizeitangeboten prüfen.
Glarus Süd und Elm/Braunwald
Die grosse Gemeinde verbindet erschwinglichere Talorte mit touristischen Lagen. Der Mittelwert verdeckt starke Unterschiede: Nähe zu Bergbahn, Aussicht und Zweitwohnungsstatus können die Preise deutlich erhöhen.
Ernen und Goms
Historische Dörfer, Langlauf, Wandern und die Nähe zur Aletschregion machen das obere Wallis attraktiv. Gleichzeitig sind Anreisezeit, saisonale Nachfrage und ältere Bausubstanz wichtige Prüfpunkte.
Leukerbad
Leukerbad kombiniert Thermalangebot und Bergtourismus mit relativ tiefen Durchschnittswerten. Bei Stockwerkeigentum sind Erneuerungsfonds, Lift, Fassade, Flachdach, Hallenbad und andere gemeinschaftliche Anlagen besonders kostenrelevant.
Evolène und Seitentäler
Evolène bietet traditionelle Walliser Dorfstrukturen und liegt im UBS-Vergleich am günstigeren Ende. Die geringe Marktgrösse kann jedoch zu weniger Auswahl und längeren Wiederverkaufszeiten führen.
Wildhaus-Alt St. Johann
Das Toggenburg ist aus der Deutschschweiz gut erreichbar und ganzjährig nutzbar. Diese Nähe stärkt die Nachfrage, weshalb besonders gute Objekte bereits deutlich über dem Gemeinde-Mittel liegen können.
Leysin-Les Mosses
Leysin verbindet Berglage, Bahnanschluss, Schulen und internationale Gäste. Wohnungen sind im Vergleich zu vielen Westschweizer Spitzenorten günstiger, doch die Preise sind zuletzt weiter gestiegen.
Obersaxen Mundaun und Surselva
Die Region bleibt im nationalen Vergleich knapp unter dem Mittel. Gute Ski-in/Ski-out-Lagen und Neubauten können jedoch erheblich teurer sein als ältere Wohnungen in weniger zentralen Fraktionen.
Warum bleiben manche Alpenorte günstiger?
- geringere internationale Bekanntheit und weniger Luxusnachfrage,
- kleinere Skigebiete oder weitere Distanz zu grossen Zentren,
- mehr ältere Wohnungen und Häuser mit Sanierungsbedarf,
- schwächere touristische Vermietbarkeit ausserhalb der Hauptsaison,
- weniger Neubau- und Prestigeprojekte,
- begrenztere Gastronomie, Einkaufsmöglichkeiten oder medizinische Versorgung,
- höhere Abhängigkeit vom Auto oder längere Reisezeiten,
- kleinerer Käuferkreis und geringere Marktliquidität.
Diese Merkmale sind nicht nur Nachteile. Wer Ruhe, Authentizität, Wandern, Langlauf oder einen späteren Hauptwohnsitz sucht, kann gerade ausserhalb der grossen Resortmarken das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis finden.
Erstwohnung, Zweitwohnung oder touristisch bewirtschaftetes Objekt?
Der gleiche Grundriss kann je nach Nutzungsstatus einen anderen Marktwert haben. Käufer müssen vor einer Reservation klären, wie das Objekt rechtlich genutzt werden darf.
| Status | Typische Nutzung | Wichtige Prüfung |
|---|---|---|
| Erstwohnung | Dauerhafter Hauptwohnsitz | Wohnsitzpflicht und kommunale Kontrolle. |
| Freie Zweitwohnung | Eigennutzung als Ferien- oder Wochenendwohnung | Bestehende Nutzungsfreiheit und Eintragungen prüfen. |
| Touristisch bewirtschaftete Wohnung | Vermietung über Betreiber oder Vermietungspool | Eigennutzungswochen, Betreibervertrag, Gebühren und Renditeverteilung. |
| Altrechtliche Wohnung | Vor Einführung der Beschränkung bewilligtes Objekt | Baubewilligung, Umbaugeschichte und aktuelle Nutzungsauflagen prüfen. |
Was das Zweitwohnungsgesetz für Käufer bedeutet
In Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 Prozent dürfen grundsätzlich keine neuen unbewirtschafteten Zweitwohnungen mehr bewilligt werden. Ende März 2026 zählte das Bundesamt für Raumentwicklung 331 solche Gemeinden, überwiegend im Alpenraum.[4]
Das Gesetz ist kein vollständiges Kaufverbot. Bestehende Zweitwohnungen können grundsätzlich handelbar sein, und touristisch bewirtschaftete Modelle sind unter Voraussetzungen möglich. Entscheidend ist aber der Status des konkreten Objekts. Umbauten, Zusammenlegungen, Erweiterungen oder Nutzungsänderungen können zusätzliche Fragen auslösen.
Vor dem Kauf bei der Gemeinde klären
- Wie hoch ist der aktuelle Zweitwohnungsanteil?
- Ist das Objekt als Erstwohnung, Zweitwohnung oder touristisch bewirtschaftete Wohnung bewilligt?
- Besteht eine öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkung?
- Darf die Wohnung dauerhaft oder kurzfristig vermietet werden?
- Welche Regeln gelten bei Umbau, Erweiterung oder Ersatzneubau?
Lex Koller: Einschränkungen für Käufer aus dem Ausland
Personen im Ausland benötigen je nach Wohnsitz, Staatsangehörigkeit und Objekt eine Bewilligung. Für Ferienwohnungen gelten Kontingente und weitere Voraussetzungen. Die Regeln müssen vor Vertragsunterzeichnung mit der kantonalen Bewilligungsbehörde oder einem Notariat geklärt werden.
Der Bundesrat eröffnete am 15. April 2026 eine Vernehmlassung zur Verschärfung der Lex Koller, unter anderem mit weiteren Einschränkungen beim Ferienwohnungskauf durch Personen im Ausland. Diese Revision war am 30. Juli 2026 noch nicht geltendes Recht.[5]
Ferienwohnungen werden strenger finanziert
Ein tiefer Kaufpreis bedeutet nicht automatisch eine einfache Finanzierung. Banken bewerten Ferienobjekte vorsichtiger, weil sie bei einem Verkauf stärker von Tourismus, Mikrolage und Marktnachfrage abhängen.
- häufig höhere Eigenmittel als beim Hauptwohnsitz,
- anbieterabhängig oft maximal 60 bis 75 Prozent Belehnung,
- keine Finanzierung über die Wohneigentumsförderung der Pensionskasse,
- Tragbarkeit unter Einbezug der bestehenden Hauptwohnung,
- vorsichtige Bewertung bei älteren oder schwer verkäuflichen Objekten,
- Mieteinnahmen werden nicht immer vollständig angerechnet.
PostFinance nennt für Ferienobjekte eine maximale Belehnung von 75 Prozent. Andere Anbieter können deutlich mehr Eigenkapital verlangen. Eine Finanzierungsbestätigung sollte deshalb vor einer verbindlichen Reservation eingeholt werden.[6]
Nicht nur der Kaufpreis: die vollständigen Kosten
| Kostenblock | Typische Bestandteile |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Notariat, Grundbuch, Handänderungssteuer je nach Kanton und Finanzierungskosten. |
| Stockwerkeigentum | Verwaltung, Heizung, Lift, Schneeräumung, Hauswart, Erneuerungsfonds und Sonderumlagen. |
| Gebäudeunterhalt | Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Feuchtigkeit und energetische Sanierung. |
| Nutzung | Anreise, Parkplatz, Möblierung, Internet, Reinigung und Leerstandszeiten. |
| Vermietung | Plattform, Betreiber, Schlüsselservice, Reinigung, Wäsche, Kurtaxe und Verwaltung. |
| Steuern | Vermögen, Ertrag oder Eigenmietwert bis 2028 sowie mögliche Objektsteuer ab 2029. |
Ab 1. Januar 2029 wird der Eigenmietwert auf selbstgenutzten Erst- und Zweitliegenschaften abgeschafft. Kantone können gleichzeitig eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbstgenutzten Zweitliegenschaften einführen. Käufer sollten deshalb mindestens zwei Steuerszenarien rechnen.[7]
Standort-, Klima- und Wiederverkaufsrisiken
Ganzjahresqualität statt nur Schneehöhe
Langfristig sind Wandern, Bike-Angebot, Kultur, Thermalbad, Bahnanschluss und sommerliche Temperaturen oft ebenso wichtig wie das Skigebiet. Tiefere Lagen können schneeunsicherer sein, aber als Ganzjahres- und Alterswohnsitz attraktiver werden.
Naturgefahren
Prüfen Sie kantonale Gefahrenkarten für Lawinen, Hochwasser, Rutschungen und Steinschlag. Versicherbarkeit und bauliche Auflagen können den Wert beeinflussen.
Marktliquidität
In kleinen Orten gibt es weniger Transaktionen. Ein günstiger Kauf kann sich beim Wiederverkauf als langsam erweisen, besonders bei sanierungsbedürftigen Grosswohnungen oder strengen Nutzungsauflagen.
Erreichbarkeit
Bahnanschluss, wintertaugliche Zufahrt, Parkplatz und Reisezeit zu den grossen Wohnzentren beeinflussen Eigennutzung, Vermietbarkeit und Wiederverkauf stärker als viele Käufer zunächst annehmen.
Welche Region passt zu welchem Käuferprofil?
| Käuferprofil | Mögliche Regionen | Priorität |
|---|---|---|
| Sehr tiefes Budget | Airolo, Glarus Süd, einzelne Orte in Ernen/Goms | Sanierungsbedarf und Wiederverkauf besonders genau prüfen. |
| Deutschschweizer Wochenendnutzung | Wildhaus-Alt St. Johann, Glarus Süd, Hasliberg | Kurze Anreise und Ganzjahresangebot. |
| Walliser Berg- und Langlaufferien | Goms, Ernen, Evolène, Leukerbad | Objektstatus, Dorfteil und Winterzugang. |
| Westschweizer Bahnanschluss | Leysin und Les Mosses | Erreichbarkeit, internationale Nachfrage und Mietpotenzial. |
| Graubünden unter Top-Resort-Preisen | Obersaxen Mundaun, Disentis, Savognin | Mikrolage und Abstand zu Bergbahnen. |
| Späterer Hauptwohnsitz | Orte mit Bahn, Einkauf, Medizin und Ganzjahresleben | Alltagsinfrastruktur wichtiger als reine Ferienattraktivität. |
Schritt für Schritt zur passenden Alpenimmobilie
- Gesamtbudget inklusive mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenmittel und Kaufnebenkosten festlegen.
- Klären, ob Hauptwohnsitz, freie Zweitwohnung oder vermietetes Ferienobjekt gesucht wird.
- Regionen nach Reisezeit, Ganzjahresangebot und Infrastruktur vergleichen.
- Gemeinde-Durchschnittswerte nur als ersten Filter verwenden.
- Zweitwohnungsstatus und Lex-Koller-Fragen vor einer Reservation abklären.
- Grundbuch, Pläne, Baubewilligungen und Nutzungsauflagen prüfen.
- Bei Stockwerkeigentum Protokolle, Reglement und Erneuerungsfonds analysieren.
- Gebäudezustand und energetischen Sanierungsbedarf fachlich beurteilen.
- Naturgefahren, Winterzugang, Parkplatz und Schneeräumung prüfen.
- Vermietungserträge konservativ und nach allen Kosten berechnen.
- Steuerrechnung bis 2028 und ab 2029 simulieren.
- Finanzierung schriftlich bestätigen lassen.
- Vergleichsobjekte in derselben Mikrolage besichtigen.
- Kaufvertrag vor der öffentlichen Beurkundung prüfen lassen.
Checkliste: Ist die günstige Alpenimmobilie wirklich ein guter Kauf?
Preis und Finanzierung
Recht und Nutzung
Gebäude und Standort
Häufige Fragen zu bezahlbaren Immobilien in den Schweizer Alpen
Quellen und Datenstand
Der Artikel berücksichtigt den bis zum 30. Juli 2026 verfügbaren Datenstand. Preisangaben sind Modell- oder Segmentwerte und ersetzen keine Bewertung eines konkreten Objekts.
- UBS Swiss Alpine Property Focus 2026, 3. Juni 2026
- UBS Medienmitteilung: Alpine Ferienwohnungen 2026
- RealAdvisor: Immobilienpreise Schweiz, Juli 2026
- RealAdvisor: Airolo; Glarus Süd; Ernen; Leukerbad; Goms; Evolène; Wildhaus-Alt St. Johann; Leysin; Obersaxen Mundaun
- ARE: 331 Gemeinden mit über 20 Prozent Zweitwohnungen, 31. März 2026
- ARE: Zweitwohnungsgesetz und Ausnahmen
- Bundesamt für Justiz: Revision Lex Koller, Stand 2026
- PostFinance: maximale Belehnung von Ferienobjekten
- Raiffeisen: Wohneigentumsförderung bei Zweit- und Ferienwohnungen ausgeschlossen
- EFD: Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029 und mögliche Objektsteuer
- ch.ch: Zweit- oder Ferienwohnung kaufen
Zusammenfassung
Bezahlbarere Immobilien gibt es in den Schweizer Alpen weiterhin, aber meist ausserhalb der international bekannten Top-Destinationen. Besonders Airolo, Glarus Süd, Ernen, Leukerbad, Goms, Evolène, Wildhaus-Alt St. Johann und Leysin weisen aktuelle Modellwerte unter dem Schweizer Durchschnitt auf. Der tiefe Quadratmeterpreis allein reicht jedoch nicht für einen guten Kauf. Entscheidend sind der rechtliche Erst- oder Zweitwohnungsstatus, Finanzierung mit erhöhtem Eigenkapital, Gebäudesanierungen, Gemeinschaftskosten, Steuern, Naturgefahren, Ganzjahresqualität und Wiederverkauf. Wer diese Punkte systematisch prüft, kann in kleineren Alpenorten ein deutlich besseres Preis-Leistungs-Verhältnis finden als in Gstaad, St. Moritz, Verbier, Andermatt oder Zermatt.