Ratgeber Kaufen
Wie viel Haus kann ich mir in der Schweiz leisten? Einkommen, Eigenkapital und Tragbarkeit berechnen
Wie teuer darf ein Haus oder eine Wohnung sein, damit die Finanzierung von einer Schweizer Bank akzeptiert wird? Entscheidend sind nicht nur die vorhandenen Eigenmittel, sondern auch der Belehnungswert, das Bruttoeinkommen, die kalkulatorischen Wohnkosten und die langfristige Tragbarkeit.
Autor: Nikita von Niederhäuser, Immobilienexperte UrbanHome | Aktualisiert am: | Lesezeit: ca. 14 Minuten
Kurz erklärt
Für selbst genutztes Wohneigentum finanzieren Schweizer Banken in der Praxis häufig höchstens rund 80 Prozent des Belehnungswerts. Käufer benötigen deshalb meist mindestens 20 Prozent Eigenmittel. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln stammen, die nicht aus der 2. Säule bezogen oder verpfändet werden. Zusätzlich muss das Einkommen ausreichen: Kalkulatorischer Zins, Amortisation sowie Unterhalts- und Nebenkosten dürfen bei vielen Banken ungefähr einen Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Inhaltsverzeichnis
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Der maximale Kaufpreis wird nicht durch eine einzige Zahl bestimmt. In der Praxis müssen drei Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sein. Die tiefste dieser drei Grenzen bestimmt letztlich, welches Haus oder welche Wohnung realistisch finanzierbar ist.
| Grenze | Was wird geprüft? | Typischer Richtwert |
|---|---|---|
| Eigenmittel | Wie viel des Kaufpreises können Sie selbst finanzieren? | Häufig mindestens 20 Prozent |
| Belehnung | Wie hoch darf die Hypothek im Verhältnis zum Belehnungswert sein? | Häufig höchstens rund 80 Prozent |
| Tragbarkeit | Reicht das Einkommen für Zins, Amortisation und laufende Kosten? | Häufig höchstens rund 33 Prozent des Bruttoeinkommens |
Wichtig: Die 20-Prozent- und 33-Prozent-Regeln sind keine Garantie auf eine Finanzierung. Banken dürfen strengere interne Vorgaben anwenden und berücksichtigen zusätzlich Bonität, Alter, Beschäftigung, Objektart, Zustand und weitere Verpflichtungen.
Wie berechnen Banken die Tragbarkeit?
Für die Tragbarkeitsprüfung verwenden Banken normalerweise nicht den aktuellen Hypothekarzins. Stattdessen rechnen sie häufig mit einem langfristigen kalkulatorischen Zinssatz von etwa 4,5 bis 5 Prozent. Damit wird getestet, ob die Finanzierung auch bei einem späteren Zinsanstieg noch bezahlbar wäre.
Vereinfachte Tragbarkeitsformel
Kalkulatorischer Hypothekarzins
Hypothek × ungefähr 5 Prozent
Unterhalt und Nebenkosten
Immobilienwert × ungefähr 1 Prozent
Amortisation
Anteil der Hypothek über zwei Dritteln des Belehnungswerts ÷ maximal 15 Jahre
Tragbarkeit
Jährliche Gesamtkosten ÷ Bruttojahreseinkommen × 100
Liegt das Ergebnis bei ungefähr 33 Prozent oder tiefer, kann die Finanzierung nach dieser vereinfachten Rechnung tragbar sein. Das endgültige Resultat hängt jedoch von den Regeln des jeweiligen Kreditgebers ab.
Wie viel Einkommen braucht man für verschiedene Kaufpreise?
Die folgende Tabelle verwendet eine vereinfachte Standardrechnung mit 20 Prozent Eigenmitteln, 80 Prozent Hypothek, 5 Prozent kalkulatorischem Zins, 1 Prozent Unterhalts- und Nebenkosten sowie einer Amortisation auf zwei Drittel innerhalb von 15 Jahren.
| Kaufpreis | Eigenmittel | Hypothek | Kalkulatorische Jahreskosten | Ungefähres Bruttoeinkommen |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600’000 | CHF 120’000 | CHF 480’000 | CHF 35’300 | CHF 107’000 |
| CHF 800’000 | CHF 160’000 | CHF 640’000 | CHF 47’100 | CHF 143’000 |
| CHF 1’000’000 | CHF 200’000 | CHF 800’000 | CHF 58’900 | CHF 179’000 |
| CHF 1’200’000 | CHF 240’000 | CHF 960’000 | CHF 70’700 | CHF 214’000 |
| CHF 1’500’000 | CHF 300’000 | CHF 1’200’000 | CHF 88’300 | CHF 268’000 |
Die Beispiele sind unverbindliche Näherungswerte. Ein höherer Eigenmittelanteil reduziert die Hypothek und damit normalerweise auch das erforderliche Einkommen. Banken können mit anderen Zinssätzen, Nebenkostenpauschalen, Einkommensgrenzen oder Amortisationsannahmen rechnen.
Welche Eigenmittel können eingesetzt werden?
Als Eigenmittel kommen je nach Bank verschiedene Vermögenswerte infrage. Entscheidend ist, wie sicher, verfügbar und werthaltig diese Mittel sind.
- Konto- und Sparguthaben
- Wertschriften, Fonds und andere verwertbare Vermögenswerte
- Guthaben der Säule 3a
- Erbvorbezüge und Schenkungen
- Bestimmte Darlehen aus dem familiären Umfeld
- Vorbezug oder Verpfändung von Pensionskassenguthaben
- Bereits vorhandenes, unbelastetes Bauland oder Wohneigentum
Der anerkannte Mindeststandard verlangt, dass mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts nicht aus der 2. Säule stammen. Mittel aus der Säule 3a können je nach Ausgestaltung und Bank grundsätzlich zu diesen Mitteln zählen.
Setzen Sie nicht das gesamte frei verfügbare Vermögen ein. Nach dem Kauf sollten Reserven für Reparaturen, Versicherungen, Steuerrechnungen, Umzug und unerwartete Ausgaben verbleiben.
Was bedeutet das Niederstwertprinzip?
Die Bank übernimmt den vereinbarten Kaufpreis nicht automatisch als Belehnungswert. Grundsätzlich ist bei einer Handänderung der tiefere Wert aus Kaufpreis und bankseitig ermitteltem Marktwert massgeblich.
Beispiel mit tieferer Bankbewertung
- Kaufpreis: CHF 1’100’000
- Belehnungswert der Bank: CHF 1’000’000
- Maximale Hypothek bei 80 Prozent: CHF 800’000
- Benötigte Eigenmittel: CHF 300’000
Die Differenz von CHF 100’000 zwischen Kaufpreis und Belehnungswert muss zusätzlich aus Eigenmitteln finanziert werden, die nicht aus der 2. Säule stammen. Ein hoher Kaufpreis über der Bankbewertung kann den tatsächlichen Eigenmittelbedarf deshalb deutlich erhöhen.
Welches Einkommen berücksichtigt die Bank?
Banken beurteilen nicht nur die Höhe, sondern auch die Stabilität und Nachhaltigkeit des Einkommens. Ein unbefristeter Lohn wird meist anders bewertet als unregelmässige oder schwankende Einnahmen.
- Fester Bruttolohn aus unselbstständiger Erwerbstätigkeit
- Einkommen beider Partner, sofern beide die Finanzierung mittragen
- Boni und Provisionen häufig nur teilweise oder anhand mehrjähriger Durchschnittswerte
- Einkommen von Selbstständigen meist anhand mehrerer Jahresabschlüsse
- Miet- oder Nebeneinkünfte je nach Nachhaltigkeit und Nachweis
Leasingraten, Privatkredite, Unterhaltszahlungen und andere dauerhafte Verpflichtungen können die Tragbarkeit verschlechtern. Auch eine geplante Reduktion des Arbeitspensums oder ein absehbarer Einkommensrückgang kann berücksichtigt werden.
Pensionskasse oder Säule 3a für den Hauskauf einsetzen?
Vorsorgegelder können den Immobilienkauf erleichtern. Bei der 2. Säule bestehen die Möglichkeiten des Vorbezugs und der Verpfändung. Die Mittel dürfen grundsätzlich nur für selbst bewohntes Wohneigentum eingesetzt werden, nicht für eine gewöhnliche Ferien- oder Renditeliegenschaft.
Der Mindestbetrag für einen Vorbezug aus der Pensionskasse beträgt CHF 20’000. Ein Vorbezug kann die späteren Altersleistungen sowie Leistungen bei Tod oder Invalidität reduzieren und löst eine separate Steuer aus. Ab dem Alter von 50 Jahren gelten zusätzliche Begrenzungen.
Bei einer Verpfändung bleibt das Vorsorgekapital zunächst in der Pensionskasse. Dafür bleibt die Hypothek höher, wodurch die Tragbarkeitsanforderungen steigen können. Vorbezug und Verpfändung sollten deshalb zusammen mit den langfristigen Vorsorgefolgen verglichen werden.
Kaufnebenkosten und finanzielle Reserven nicht vergessen
Die benötigten Eigenmittel decken nicht automatisch alle Kosten des Immobilienkaufs. Je nach Kanton, Gemeinde und Vertrag können weitere Ausgaben entstehen.
- Notariatskosten und Grundbuchgebühren
- Handänderungssteuer oder vergleichbare kantonale Abgaben
- Gebühren für Schuldbrief und Finanzierung
- Immobilienbewertung und fachliche Prüfungen
- Umzug, Versicherungen und erste Anschaffungen
- Sofort notwendige Renovationen oder energetische Massnahmen
- Einlagen in den Erneuerungsfonds bei Stockwerkeigentum
Diese Kosten werden häufig nicht vollständig über die Hypothek finanziert. Sie sollten deshalb zusätzlich zu den eigentlichen Eigenmitteln als liquide Reserve eingeplant werden.
Was passiert mit der Tragbarkeit nach der Pensionierung?
Eine Finanzierung muss nicht nur heute, sondern auch nach der Pensionierung tragbar sein. Da das Einkommen im Ruhestand häufig sinkt, prüfen Banken bei älteren Käufern oder bei einer bevorstehenden Pensionierung zusätzlich die erwarteten Renteneinkünfte.
Mögliche Massnahmen sind ein höherer Eigenmittelanteil, eine schnellere Amortisation, eine tiefere Hypothek oder der Kauf eines günstigeren Objekts. Besonders wichtig ist, dass genügend Liquidität für Unterhalt und grössere Sanierungen bestehen bleibt.
Wie lässt sich das mögliche Kaufbudget erhöhen?
Mehr Eigenmittel einsetzen
Eine tiefere Hypothek reduziert Zinskosten und kann die Tragbarkeit verbessern. Die finanzielle Reserve darf dabei nicht vollständig aufgebraucht werden.
Kaufpreis reduzieren
Eine günstigere Region, eine kleinere Wohnfläche oder ein Objekt mit weniger Zusatzflächen kann das benötigte Einkommen deutlich senken.
Verpflichtungen abbauen
Leasing, Privatkredite und andere laufende Verpflichtungen können die Tragbarkeitsprüfung belasten.
Mehrere Angebote vergleichen
Banken und andere Hypothekargeber verwenden nicht vollständig identische Bewertungs- und Tragbarkeitsmodelle.
Checkliste: Kaufbudget realistisch bestimmen
- Frei verfügbare Eigenmittel berechnen
- Säule 3a und Pensionskassenguthaben separat ausweisen
- Liquiditätsreserve nach dem Kauf festlegen
- Bruttoeinkommen und variable Einkünfte dokumentieren
- Leasing, Kredite und Unterhaltsverpflichtungen berücksichtigen
- Tragbarkeit mit 4,5 bis 5 Prozent Zins testen
- Unterhalt und Nebenkosten realistisch einplanen
- Kaufnebenkosten des betreffenden Kantons prüfen
- Tragbarkeit nach der Pensionierung berechnen
- Finanzierungsbestätigung vor einer verbindlichen Zusage einholen
Häufige Fragen zur Tragbarkeit eines Eigenheims
Wie viel Eigenkapital braucht man in der Schweiz?
Für selbst genutztes Wohneigentum werden in der Praxis häufig mindestens 20 Prozent Eigenmittel verlangt. Mindestens 10 Prozent des Belehnungswerts müssen aus Mitteln ausserhalb der 2. Säule stammen.
Wie viel Einkommen braucht man für ein Haus für CHF 1 Million?
Bei 20 Prozent Eigenmitteln und den üblichen kalkulatorischen Annahmen ergibt sich ein benötigtes Bruttohaushaltseinkommen von ungefähr CHF 178’000 bis CHF 180’000 pro Jahr.
Warum zählt nicht der aktuelle Hypothekarzins?
Die Bank verwendet einen höheren Sicherheitszins, damit die Finanzierung auch bei künftig steigenden Marktzinsen tragbar bleiben sollte.
Kann die Säule 3a als Eigenkapital verwendet werden?
Ja. Guthaben der Säule 3a können für selbst bewohntes Wohneigentum vorbezogen oder verpfändet werden. Die konkrete Anrechnung hängt von der Finanzierungsstruktur und vom Kreditgeber ab.
Was geschieht bei einer tieferen Bankbewertung?
Liegt der Belehnungswert unter dem Kaufpreis, muss die Differenz zusätzlich mit Eigenmitteln ausserhalb der 2. Säule finanziert werden.
Reichen 20 Prozent Eigenmittel immer aus?
Nein. Auch Einkommen, Tragbarkeit, Bonität, Objektwert, Amortisation und langfristige finanzielle Stabilität müssen die Anforderungen der Bank erfüllen.
Immobilien innerhalb Ihres Budgets finden
Sobald Sie Ihren realistischen Kaufpreis kennen, können Sie gezielt nach passenden Häusern und Eigentumswohnungen suchen.
Quellen und Stand
Stand der Informationen: 30. Juli 2026. Die tatsächlichen Kreditbedingungen hängen von Bank, Objekt, Kanton und persönlicher Situation ab.
- Schweizerische Bankiervereinigung / FINMA: Richtlinien betreffend Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen
- Schweizerische Bankiervereinigung / FINMA: Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite
- FINMA-Aufsichtsmitteilung 02/2025 zum Hypothekarkreditgeschäft
- Bundesamt für Sozialversicherungen: Wohneigentumsförderung mit Mitteln der beruflichen Vorsorge
- UBS: Tragbarkeit einer Hypothek
Dieser Ratgeber bietet eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Vorsorge-, Rechts- oder Steuerberatung.